Intermediazione immobiliare

Il  pignoramento immobiliare  è uno strumento a tutela del creditore che non riesce ad ottenere l’adempimento, quindi la soddisfazione del proprio credito, da parte del debitore. Vediamo qual è l’iter che porta al pignoramento di un bene immobile, come funziona e in che modo è possibile bloccarlo. Pignoramento immobiliare nel 2020 Che cos ’è  il pignoramento immobiliare e cosa dice la legge in merito? “In termini non giuridici, il pignoramento immobiliare è uno strumento a disposizione del creditore per riuscire a soddisfare il proprio credito. La legge consente al creditore, che deve avere da un soggetto una determinata somma di denaro – in virtù di un provvedimento giurisdizionale o anche stragiudiziale (assegno o cambiale) – senza che quest’ultimo sia intenzionato a restituirla, la possibilità di rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento in suo favore. Si intende il potere di sottrarre alla disponibilità del debitore un bene immobile per porlo...

Anche nel 2020 è possibile richiedere un mutuo al 100%, che copra cioè l’intero importo del finanziamento per l’acquisto della casa. Vediamo quando è possibile. Mutui 100%, cosa sono e quando vengono concessi Un mutuo solitamente finanzia non più dell’80%  del valore di una casa, ciò in ottemperanza alla richiesta di garanzie di sostenibilità del finanziamento da parte della banca. Tuttavia ci sono alcune banche che concedono il finanziamento anche con un Loan to value del 100%. Si tratta appunto dei mutui 100%, che però richiedono delle condizioni di garanzia in più. Mutui al 100%  possono essere concessi se il valore di perizia dell’immobilie risulta inferiore alla richiesta da parte del potenziale mutuatario, o in presenza di determinate offerte da parte delle banche. Va detto che in questo caso il rischio di insolvenza si configura come più concreto: chi sceglie un finanziamento totale è infatti una persona che non dispone di liquidità e quindi è a più alto r...

Cosa è il Fondo di garanzia prima casa? Vediamo insieme come funziona e se verrà rinnovato anche nel 2020. Cos'è il Fondo di Garanzia Prima Casa Grazie al Fondo di garanzia prima casa, le famiglie che non possono permettersi di acquistare casa con un mutuo per mancanza di garanzie riescono ad avere accesso al credito. Il Fondo è infatti una iniziativa con la quale  lo Stato garantisce il capitale preso in prestito al 50%,  sopperendo alle mancanze degli aspiranti mutuatari che magari, per giovane età o per scarsa stabilità lavorativa, non potrebbero farlo altrimenti. Il Fondo è gestito da  Consap  (la Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) a partire dalla sua istituzione nel 2014, e dà, come si diceva, accesso ad un prestito per l’acquisto, ma anche alla ristrutturazione di casa e al suo efficientamento energetico anche a coloro che sono privi di determinate garanzie, segnatamente giovani, giovani coppie, lavoratori precari. Il Fondo è sempre s...

Comprare o ristrutturare la prima casa? C’è il fondo di garanzia, un aiuto soprattutto per le categorie più deboli economicamente. Anche per il 2020 è stato confermato il fondo di garanzia per la prima casa,  finanziato da Consap . Il funzionamento resta quindi il medesimo delle passate edizioni: chi desideri acquistare o ristrutturare la prima casa o efficientarla dal punto di vista energetico può fare domanda presso le banche convenzionate.  Non esiste una vera e propria platea preferenziale  per l’accesso al Fondo: se al momento della sua creazione, nel 2014, questo era rivolto esclusivamente alle fasce più deboli economicamente (giovani coppie, genitori single, lavoratori precari under 35) oggi  queste sono categorie che certo hanno la precedenza , ma non l’esclusiva sulla domanda. Per fare domanda occorrono infatti  questi requisiti: Non essere proprietari  di altri immobili “prima casa” acquistati con le relative agevolazioni; L ’immo...

Negli ultimi anni, complice anche la crisi, si è assistito ad un  innalzamento dell’attenzione dei cittadini , oggi maggiormente informati e mediamente meno ricchi, ai problemi legati al mondo del credito bancario e ai casi di  anatocismo  ed  usura   su conti correnti, mutui, finanziamenti, carte revolving , ecc. Ognuno di noi potrebbe essere infatti, personalmente o con la propria azienda,  inconsapevole vittima di usura ed aver diritto al rimborso di migliaia di euro ingiustamente pagati . Vediamo perché e cosa fare per riavere il mal tolto . La  Corte di Cassazione , con una sentenza che risale ad sette anni fa e sta cominciando a produrre i suoi effetti (parliamo della n. 350 del gennaio 2013), ha stabilito che,  per verificare lo sforamento del tasso soglia usurario da parte delle banche ,  si deve contare anche il tasso di interesse di mora  previsto dal contratto.  Uno scossone al mondo bancario, che espone al ...

Con la risposta n. 30 l’Agenzia delle Entrate ha offerto alcuni chiarimenti in merito alla  tassazione sulla divisione ereditaria . Vediamo quanto spiegato in merito. L’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto spiegato che, ai fini fiscali, “la divisione è disciplinata dall’articolo 34 del TUR”. Secondo quanto specificato, l’ articolo 34 del TUR , dispone che: “La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente (...). I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto (...) sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza. (...) Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti ...

Con le condizioni attuali sui mutui che sembrano diventare sempre migliori più passa il tempo, spesso chi ha già surrogato un mutuo potrebbe volerlo fare nuovamente per accaparrarsi nuovi vantaggi. Ma  quante volte è possibile surrogare un mutuo ? Dal momento che i mutui possono durare anche diversi decenni, in tale lasso di tempo le condizioni del finanziamento possono variare anche di molto e anche più volte. E’ il caso del momento storico attuale: negli ultimi anni quelle che sembravano condizioni favorevoli per i mutui sono mutate molte volte a favore di condizioni ancora più vantaggiose. A volte quindi conviene proprio surrogare, cioè  accendere presso un’altra banca un mutuo a condizioni migliori  estinguendo contemporaneamente il debito precedente; sostanzialmente si tratta di trasferire il proprio debito da una banca ad un’altra che offra maggiori vantaggi. La legge che permette di farlo è il famoso  decreto Bersani (la legge 40/2007)  ch...

Nel caso in cui si voglia divedere il patrimonio tra tutti i figli prima del momento della successione, potrebbe essere una buona idea far uso  della "donazione con riserva di usufrutto",   che consiste in "riservarsi il diritto di godere degli immobili  oggetto di donazione in modo diretto,  abitandoli, o in  modo indiretto, mettendoli a reddito,  ovvero dandoli in locazione a terzi e godendo dei rispettivi canoni". Spese tra usufruttuario e proprietario Per quanto riguarda l e spese che gravano sulla donazione  con riserva di usufrutto, "l'usufruttuario pagherà le imposte sul bene, quelle dirette e quelle indirette, e le spese di manutenzione ordinaria, mentre il nudo proprietario pagherà solo le spese di manutenzione straordinaria". Imposte sulla donazione con riserva di usufrutto Donare con riserva di usufrutto può essere anche un modo per risparmiare sulle imposte.  "Se io lascio che il mio patrimonio immobiliare cada in su...

quali sono i  problemi legati a una donazione immobiliare  e come fare per tutelarsi. L'azione di riduzione e restituzione di una donazione I legittimari del donante - siano essi il coniuge o i discendenti in linea retta - possono esperire nei confronti del immobile donato una duplice azione. La prima, spiega il notaio Rubertelli, " un'azione di riduzione  con cui il legittimario si fa dichiarare con una sentenza dal giudice che effettivamente quella donazione è stata lesiva dei suoi diritti; la seconda,  è l'azione legale restitutoria,  con cui il legittimario leso potrà andare a riprendersi quel bene, dal patrimonio del donatario o dal patrimonio di chi ha comprato quel bene, qualora fosse stato venduto". Da qui le perplessità di chi deve comprare un immobile oggetto di donazione. I rischi non sono sempre totali, ma dipendono da una serie di variabili, di tipo familiare o di tipo temporale. Familiare, perché, ad esempio, la donazione fatt...

La donazione di un immobile  è un contratto con cui un soggetto, il cosiddetto donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l'usufrutto, l'uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario). Esistono due tipi di donazione:  la donazione diretta e quella indiretta, vediamo qual è la differenza. la donazione diretta di un immobile,  o di un bene qualsivoglia, è quell'atto formale ricevuto dal notaio in  forma pubblica alla presenza di due testimoni  con cui un soggetto cosiddetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo". "In questo caso se il trasferimento è stato fatto con  l'animus donandi,  ovvero con l'intento di beneficiare l'altro soggetto, si parla di donazione diretta". La donazione diretta di un immobile presuppone quindi due condizioni fondamentali: che sia effettuata attraverso  un n...

Arriva la  nuova normativa per l ’attestato di prestazione energetica . Vediamo quali sono le novità in base al decreto che recepisce la direttiva 2018/844/Ue sull’efficienza energetica. Il decreto legislativo recante l'attuazione della direttiva (Ue) 2018/844 concernente la prestazione energetica nell’edilizia e l’efficienza energetica cambia i parametri per la valutazione della  prestazione energetica degli edifici . Requisiti degli impianti Innanzitutto, in caso di sostituzione del generatore di calore, l’edificio deve essere dotato di  dispositivi autoregolanti , che possano controllare separatamente la temperatura di ogni vano o di una determinata zona riscaldata o raffrescata. Per quanto riguarda l’installazione o la sostituzione dei sistemi tecnici per l’edilizia, ci sono dei  requisiti minimi da rispettare : il rendimento energetico globale, la corretta installazione, il corretto dimensionamento e sistemi di regolazione e controllo eventualmen...

Il contratto di locazione registrato in ritardo  è nullo?  Con la sentenza n. 34156, la Cassazione ha risposto al quesito. Vediamo quanto stabilito. Secondo quanto affermato dalla Corte di cassazione, la  tardiva registrazione di un contratto di locazione  fa venir meno la nullità del contratto stesso prevista dall’articolo 1, comma 346 della legge n. 311/2004, in base al quale “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Ma vediamo il caso in esame. Un inquilino si era rivolto al Tribunale di Milano per ottenere “la risoluzione di un contratto di locazione relativo a un immobile del quale il ricorrente non aveva mai avuto la disponibilità” e “la condanna del proprietario alla restituzione di 25mila euro, corrisposti a titolo di anticipo sui canoni”. Il Tribunale di Milano, prima, e ...

Alluvioni, piogge, siccità, coste che si erodono: gli effetti del cambiamento climatico possono costituire altrettanti rischi per il valore degli immobili. Quale sarà l’impatto di tutto questo sulle riqualificazioni degli edifici? La questione è duplice: da un lato abbiamo il  peso degli agenti atmosferici sulle case  a rischio, che sorgono nelle aree più vulnerabili. Dall’altro abbiamo il valore delle  riqualificazioni “green”,  per tentare di arginare il fenomeno del climate change e i suoi riflessi sull’ambiente e sugli edifici che sorgono in determinate zone, che in questo modo assumono un valore diverso. Ma anche delle assicurazioni di cui occorre dotare gli edifici per ricompensare gli eventuali danni provocati. L’impatto del cambiamento climatico sull’economia , secondo la stima della Relazione sullo Stato della Green economy, presentata a novembre a Ecomondo da Massimo Tavoni, docente di Economia dei Cambiamenti climatici al Politecnico di Milano,...

Come funziona il contratto di locazione ad uso abitativo e quali sono le detrazioni fiscali per l'affitto di una casa?  La locazione abitativa è disciplinata dal codice civile. Secondo l’art. 1571 c.c., “ la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. ” Le parti del contratto sono, da una parte,  il locatore , che si obbliga a consentire di fruire del bene oggetto della locazione, ed  il conduttore , che trae godimento dal bene locato e si obbliga nei confronti del locatore a riconoscergli un corrispettivo. La legge n. 431/1998 costituisce la disciplina delle locazioni ad uso abitativo.  Secondo tale legge sono previsti due tipi di contratto di locazione:  contratti a canone libero  e  contratti a canone “concordato ”. Il primo tipo di contratto pone entrambe le parti in una  posizione di “tranquillità”, sia per l...

Nel caso di un  contratto di comodato stipulato da uno solo dei comproprietari  di un appartamento, quali tutele hanno gli altri?  Nell'ordinanza n 22540 del 2019, la Corte di Cassazione ha applicato al contratto di comodato un principio già affermato per il contratto di locazione. Il giudizio era stato promosso da una delle comproprietarie (precisamente, dall'amministrazione giudiziaria della ditta comproprietaria) di un immobile con annesso terreno; la domanda attorea aveva chiesto, nei confronti degli occupanti, il pagamento di quanto dovuto per l'occupazione e, nei confronti delle altre comproprietarie, i frutti che esse avevano percepito per l'utilizzazione dell' immobile realizzato sul terreno; di tutti i convenuti veniva anche richiesta la condanna al risarcimento dei danni provocati. Il tribunale aveva accolto (parzialmente) la domanda, ritenendo del tutto irrilevante la circostanza dell'esistenza di un contratto di comodato gratuito del be...