Donazione immobile, i problemi che possono nascere e come tutelarsi

quali sono i problemi legati a una donazione immobiliare e come fare per tutelarsi.

L'azione di riduzione e restituzione di una donazione

I legittimari del donante - siano essi il coniuge o i discendenti in linea retta - possono esperire nei confronti del immobile donato una duplice azione. La prima, spiega il notaio Rubertelli, "un'azione di riduzione con cui il legittimario si fa dichiarare con una sentenza dal giudice che effettivamente quella donazione è stata lesiva dei suoi diritti; la seconda, è l'azione legale restitutoria, con cui il legittimario leso potrà andare a riprendersi quel bene, dal patrimonio del donatario o dal patrimonio di chi ha comprato quel bene, qualora fosse stato venduto".

Da qui le perplessità di chi deve comprare un immobile oggetto di donazione. I rischi non sono sempre totali, ma dipendono da una serie di variabili, di tipo familiare o di tipo temporale. Familiare, perché, ad esempio, la donazione fatta da un soggetto vedovo a favore di un figlio unico è a rischio quasi zero, mentre ad alto rischio è la donazione di un bene di un padre di otto figli.

I tempi di impugnazione di un atto di donazione

Importante è anche la componente temporare. "La donazione si stabilizza dopo vent'anni dalla trascrizione della stessa, questo indipendentemente dal fatto che il donante sia ancora in vita o sia nel frattempo morto. Se il donante è morto e sono trascorsi 10 anni, ancora una volta chi compra può stare tranquillo. Diverso è il caso in cui sia morto il donante, ma non siano ancora passati 10 anni. In questo caso, il notaio avrà la possibilità di chiamare alla stipula gli altri potenziali legittimari per far rinunciare ad impugnare la donazione. Il problema si pone quando il donante è ancora in vita, perché nella nostra legislazione vale la regola secondo la quale la rinuncia preventiva all'azione di riduzione non è ammessa perché integra un patto successorio, che nel nostro ordinamento è un patto successorio vietato".

Abbiamo una serie di rimedi per permettere all'acquirente di un immobile donato, di tutelarsi dai rischi della donazione. Tra questi abbiamo la rinuncia all'azione di restituzione, lo scioglimento della donazione per mutuo consenso, o la stipula di una polizza assicurativa.

"La rinuncia all'azione di restituzione è quell'atto con cui si coinvolgono i legittimari che un giorno potrebbero impugnare la donazione e si fa dichiarare loro di non andare a riprendersi il bene nel patrimonio di chi l'ha comprato. In futuro potranno, quindi, rivalersi con il donatario, ma non con il terzo acquirente. Questa rinuncia è frutto di una prassi diffusa e ormai sdoganata da parte della dottrina e della giurisprudenza anche se non espressamente prevista da parte del codice civile almeno fino a che il donante è ancora in vita".

"Un'alternativa è lo scioglimento del contratto di donazione - sempre se il donatario non si è ancora privato del bene, ovvero non l'ha rivenduto a terzi - e questo scioglimento del contratto per mutuo consenso fa retrocedere il bene in capo al donante e quindi il terzo comprerà direttamente dal donante. 

"E' scongliabile far prestare una fideiussione direttamente al donante o ai legittimari perché è un modo di frodare la legge e quel divieto dei patti successori. Esistono invece delle formule assicurative che garantiscono dal rischio dell'impugnativa della donazione, ma non sono sufficienti se non abbinate alla rinuncia alla facoltà di opposizione da parte del coniuge o dai discendenti in linea retta. Perché qualora nei 20 anni dalla trascrizione della donazione dovesse essere esperita questa opposizione, i venti anni inizierebbero a decorrere nuovamente e quindi la polizza fideiussoria non coprirebbe più dai rischi".