In caso di vendita con la formula di riserva di proprietà, a chi spetta il pagamento delle spese condominiali?
La vendita con riserva di proprietà è disciplinata dagli artt. 1523-1526 c.c.: in particolare, la prima di queste norme, che definisce in generale l'istituto, recita: "nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna".
Qui per rischi s'intendono quelli connessi al perimento del bene. Sebbene la norma fosse stata pensata in relazione ai beni mobili, non c'è dubbio che essa sia pacificamente applicabile anche in relazione alla compravendita immobiliare. È stato detto che chi acquista il bene immobile mediante vendita con riserva di proprietà diviene titolare di un diritto reale sui generis, "che si sostanzierebbe nel potere di usare la cosa e di detenerla sia nell'interesse proprio che in quello del venditore"
Chi afferma la tipicità dei diritti reali (ossia il fatto che questi siano solamente quelli espressamente citati dal codice civile) ritiene che la vendita con riserva di proprietà rappresenti una forma di locazione, ovvero di trasferimento differito col quale si costituisce un diritto personale di godimento del bene.
La possibilità di trascrivere l'atto lascia presupporre la natura reale del diritto. In effetti da più parti si considera il contratto di vendita con riserva di proprietà un contratto di vendita vero e proprio sottoposto alla condizione sospensiva data dal pagamento dell'ultima rata del prezzo.
Così stando le cose, si prosegue nel ragionamento, l'atto di vendita in esame è trascrivibile, ferma restando l'annotazione della condizione nella nota di trascrizione al fine di evitare atti dispositivi del proprietario sull'argomento si consiglia la seguente lettura: M. Leo - A.
Spese condominiali, a chi spettano?
Stando così le cose, ossia considerando chi ha acquistato con vendita con patto di riservato dominio titolare del diritto sebbene sottoposto a condizione sospensiva, l'intero assetto teorico così impostato non può che farlo considerare anche titolare, ferma restando la condizione, degli obblighi di pagamento degli oneri condominiali, a far data dalla firma dell'atto.
È opinione diffusa che il trasferimento del rischio, cui fa cenno l'art. 1523 c.c. comporti il trasferimento in capo all'acquirente di eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria fin dalla firma dell'atto.
Ciò, in relazione al condominio, vuol dire divenire titolare dell'obbligo di pagamento degli oneri condominiali e come tale titolare del diritto ad essere convocato all'assemblea. Certo, resta il fatto che il bene non è soggetto a pignoramento per ragioni debitorie connesse alla posizione dell'acquirente, non essendo egli proprietario pieno dell'immobile Una posizione, questa, che senza ombra di dubbio riduce le possibilità di soddisfazione del credito del condominio.
Si badi: quelle qui esposte sono considerazioni che si sviluppano a partire dall'orientamento ad oggi da ritenersi maggioritario, ossia quello che vede la vendita con riserva di proprietà come una vera e propria compravendita, sia pur condizionata dal pagamento dell'ultima rata.
Ove si accedesse alla tesi della natura del diritto dell'acquirente quale diritto reale sui generis, si dovrebbe concludere per l'equiparazione dell'acquirente medesimo all'usufruttuario, più che al proprietario.
Con tutto ciò che ne discende in relazione a convocazione dell'assemblea e spese condominiali, ossia col mantenimento in capo al venditore della qualità di condòmino, che invece viene a mancare secondo la tesi maggioritaria.
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