Contratto di locazione nullo senza la registrazione? Cosa dice la Cassazione

Il contratto di locazione registrato in ritardo è nullo? Con la sentenza n. 34156, la Cassazione ha risposto al quesito. Vediamo quanto stabilito.

Secondo quanto affermato dalla Corte di cassazione, la tardiva registrazione di un contratto di locazione fa venir meno la nullità del contratto stesso prevista dall’articolo 1, comma 346 della legge n. 311/2004, in base al quale “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Ma vediamo il caso in esame. Un inquilino si era rivolto al Tribunale di Milano per ottenere “la risoluzione di un contratto di locazione relativo a un immobile del quale il ricorrente non aveva mai avuto la disponibilità” e “la condanna del proprietario alla restituzione di 25mila euro, corrisposti a titolo di anticipo sui canoni”.

Il Tribunale di Milano, prima, e la Corte d’appello, poi, hanno respinto la domanda di risoluzione del contratto di locazione e hanno affermato che lo stesso era nullo a causa della mancata registrazione nei termini.

Il proprietario dell’immobile ha quindi presentato ricorso. Secondo la Corte di cassazione, “la registrazione tardiva del contratto di locazione produce effetti sananti e, quindi, fa venir meno la nullità del contratto derivante dalla mancata registrazione”.

Nella sua motivazione, la Cassazione ha evidenziato che, “secondo quanto disposto dall’articolo 1423 cc, il contratto nullo, può essere convalidato solo nei casi espressamente previsti dalla legge e che, in relazione all’ipotesi in esame, il richiamato comma 346 non preveda la sanatoria della nullità”, ma ha anche affermato che “le norme tributarie consentono di procedere alla registrazione anche tardivamente e che nel caso di specie si è in presenza di una nullità ‘atipica o impropria’, considerato che la nullità deriva dal mancato compimento di un’attività esterna al negozio stesso, il quale, di per sé, risulta perfezionato e privo di difetti strutturali”.

In base a quanto stabilito dalla sentenza, “la registrazione provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di conclusione del negozio, considerata l’evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare l’efficacia sanante retroattiva”.

E’ stata dunque confermata l’efficacia sanante della registrazione tardiva del contratto di locazione, “in conformità con l’orientamento già espresso dalla Corte di cassazione con le sentenze nn. 23601/2017, 10498/2017, 20858/2017 e 26912/2018”.