Comprare casa con o senza mutuo, come fare al tempo del coronavirus

E’ possibile acquistare una casa, con mutuo o senza mutuo, in questo momento? La risposta è: dipende. Vediamo secondo alcuni esperti cosa è possibile fare per chi debba acquistare un’abitazione al tempo del coronavirus.

Le disposizioni di sicurezza generate dalla necessità di contenere il contagio hanno determinato ovviamente delle limitazioni all’operatività di tutte quelle parti interessate alle transazioni immobiliari. In che modo questo si ripercuote su chi sia in procinto di concludere un contratto o desideri iniziare un iter di acquisto?

“Purtroppo la situazione non è univoca, - risponde Roberto Anedda, vicepresidente di MutuoOnline, - perché subentrano in questo processo  diversi attori: acquirente e venditore, banca, intermediari, notai ma anche uffici pubblici interessati nel passaggio di documenti e registrazioni di ipoteche. Quindi, se in alcuni casi è possibile mandare avanti la pratica anche on line, ciò non è sempre vero. A Milano ad esempio il problema principale è il fatto che le conservatorie, alle quali i notai devono accedere per registrare gli atti, sono chiuse. Peraltro i decreti variano di giorno in giorno e i provvedimenti attuativi non sono così celeri nel mettere chiarezza, quindi dove mancano regole chiare si resta sospesi non sapendo come comportarsi”.

Qual è il passaggio obbligato per chi debba affrontare l’acquisto di una casa?

“La figura chiave è il notaio, sia che si tratti di solo acquisto immobiliare o che si tratti di acquisto con mutuo, - risponde Anedda, - ed è lui che bisogna consultare per capire quanto si abbia probabilità di concludere la pratica. L’operazione deve infatti passare obbligatoriamente per questa figura professionale, che ha poi la competenza e la conoscenza del territorio per stabilire cosa sia in effetti fattibile in una data circostanza e in una data zona, ed eventualmente con quali ritardi”.

Cosa succede quindi oggi quando ci si rivolge al notaio?

 “Occorre trovare un notaio disposto a stipulare, risponde  Simone Monesi, partner di Osborne Clarke. - Tendenzialmente si valuta caso per caso con il cliente se gli atti siano davvero indifferibili. La stipula va comunque fatta in studio portandosi i propri dispositivi di protezione personali e coloro che partecipano all’atto si assumono la responsabilità, in caso di controlli, circa la sussistenza dello stato di necessità per derogare il divieto di uscire di casa”.

Quanto alle norme da osservare quando ci si reca dal notaio per la stipula di una compravendita in tempi di coronavirus, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato un piccolo vademecum. Nei casi in cui sia necessario procedere alla stipula dell’atto notarile, vi si legge, occorre inderogabilmente tener conto delle indicazioni previste dai DPCM relative alle “dimensioni e delle caratteristiche dei luoghi, tali da garantire ai frequentatori la possibilità di rispettare la distanza tra loro di almeno un metro”, pertanto:

• il luogo di stipula dovrà essere di norma lo studio notarile. A tal riguardo il notaio inviterà a favorire la stipula presso il proprio studio, poiché si tratta di una struttura organizzata in modo da soddisfare i requisiti di sicurezza igienica imposta dal Governo;
• i cittadini devono recarsi presso lo studio del notaio su appuntamento senza accompagnatori non necessari, rispettando gli orari, senza anticipi, rispettando le distanze di sicurezza e adeguandosi alle prescrizioni di sicurezza adottate dallo studio;
• nel caso di cittadini affetti da virus o in quarantena, i notai presteranno loro il proprio ministero nel rispetto dei DPCM ove le autorità sanitarie e di pubblica sicurezza - garantendo dispositivi di protezione idonei a giudizio del personale medico - consentissero l’accesso al notaio e alle eventuali altre parti, nei luoghi ove si trova la parte contagiata o in quarantena.

È quindi possibile portare avanti la transazione senza intoppi?

“A volte è possibile, - risponde Roberto Anedda, -  grazie allo spirito di iniziativa dei singoli studi o alla possibilità sul territorio, altre volte esiste una dilazione dei termini. A quanto risulta, tuttavia, almeno il 30% degli atti subisce ritardi, lunghi o brevi.  Ciò perché ad esempio alcuni notai o alcuni uffici hanno chiuso – per sicurezza, di propria volontà o perché si trovano in zone particolarmente interessate dall’emergenza. Altri invece scelgono di restare aperti per mantenere la clientela ma devono comunque organizzarsi per evitare congestione di appuntamenti , il che dilata i tempi di conseguenza, anche alla luce del personale ridotto per evitare concentrazione di persone in ufficio. Anche la scelta dei casi da portare avanti si basa sulla “improrogabilità” dell’atto, accertato con autocertificazione. Ma in ogni caso nel momento in cui ci si trova di fronte ad un ufficio chiuso, come nel caso delle conservatorie milanesi, lo stop è inevitabile”.

Quali sono gli ostacoli principali alla conclusione delle compravendite?

“Quello che è permesso fare on line dipende dal livello di informatizzazione degli uffici di una determinata zona, - è il parere di Anedda. - Tecnicamente la compilazione di documenti per via telematica non è infattibile, ma in alcuni contesti è possibile, in altri no. L’acquisto di casa poi non può prescindere dalla visita dell’appartamento, per quanto spesso visibile anche virtualmente; e la visita al momento non è possibile o comunque è complicato svolgerla in sicurezza e viene pertanto rimandata.  Per la parte finanziaria invece, nel caso della stipula del mutuo legato all’acquisto o anche di una semplice surroga, probabilmente la transazione si può portare a termine totalmente on line con il supporto della banca. Un ritardo però è inevitabile anche in questo caso in quanto la firma finale comunque va fatta di persona. Ulteriore instabilità – aggiunge Anedda, - è data dal fatto che si fanno varie ipotesi sul contenuto dei decreti futuri ma quella che serve è certezza sugli strumenti di supporto economico che verranno davvero messi in campo, che è l’informazione attesa dalle attività in difficoltà che non sanno su cosa fare affidamento per potersi rialzare dopo l’emergenza. Il che include anche eventuali misure sulla casa che vanno esplicitate prima che ci si possa impegnare in un nuovo acquisto”.

Cosa può fare dunque chi vuole vendere o comprare casa in questo momento di sospensione?

“Sicuramente avviare una prima scrematura sulle piattaforme online, - risponde  Dario Castiglia Ceo e founder ReMax Italia, - attivando alert in base ai propri parametri di ricerca. Nel frattempo i network immobiliari più tecnologici, attualmente operativi da casa secondo le normative, potranno aggiornare il proprio portfolio, arricchendo contenuti e descrizioni e facendo rete per aumentare l’offerta e accorciare le distanze. È necessario approcciare una situazione come quella che stiamo vivendo con una visione a lungo termine: la crisi non durerà per sempre, ma nel breve la vita non sarà come quella di prima. Dobbiamo percepire questa situazione come una fase di cambiamento alla quale siamo chiamati per ridisegnare il nostro modello organizzativo sociale ed economico”.

Come cambieranno allora le procedure per comprare casa?

 “È noto come ogni crisi modifichi i paradigmi, soprattutto in termini di comportamenti da adottare, - risponde Castiglia. - Ed è quello che sicuramente succederà anche nel mercato del mattone, dove chi dovrà o vorrà vendere e comprare avrà a disposizione nuovi strumenti tecnologici per limitare il contatto fisico tra le persone e tra le persone e gli oggetti, cambiando inevitabilmente anche il rapporto tra agenti immobiliari e consumatori. Certamente il web sarà il primo step dove gli utenti privilegeranno annunci con foto dettagliate e professionali. Dopo una prima scrematura, ci si potrà affidare ad agenti immobiliari che dovranno acquisire sempre più il ruolo di “property finder”. Saranno loro a visitare le case con le dovute dotazioni, per poter poi presentare agli acquirenti una selezione mirata. Il mercato del real estate, dunque, sarà sempre più orientato alla digital transformation con l’utilizzo di tecnologie come i virtual tour e sistemi immersivi come la realtà aumentata. Tra le nuove modalità gli utenti possono già oggi utilizzare strumenti come formulari editabili online e la firma a distanza, molto utili anche per chi ad esempio dove compilare l’offerta per una casa lontana dal proprio domicilio”.