Il 2019 è stato nel complesso un anno positivo sul fronte dei mutui; sebbene il primo semestre sia stato caratterizzato da un calo della richiesta di finanziamenti, dovuto sia alla diminuzione fisiologica delle surroghe, sia ad un atteggiamento di maggior prudenza da parte degli aspiranti mutuatari, nella seconda parte dell’anno i valori sono tornati in territorio positivo. Con il calo degli indici IRS e Euribor, che tra agosto e settembre hanno fatto segnare nuovi minimi storici, non solo si è assistito ad un vero e proprio boom di richieste di surroga, ma anche ad un aumento complessivo delle domande di mutuo per acquisto. Un ruolo importante in questa dinamica lo ha certamente avuto anche la BCE che, proprio a settembre, ha lanciato sotto la guida di Mario Draghi un pacchetto di interventi di politica monetaria che includono un nuovo QE e prestiti TLTRO. Non è un caso che, se si guarda all’offerta delle banche, la stessa sia diventata più competitiva in termini di spread bancario anche per finanziamenti sopra l’80%.
In questo finale d’anno stiamo assistendo ad un assestamento delle richieste di surroga, che permangono comunque su livelli importanti, mentre rimane solida la richiesta di mutui per l’acquisto della prima casa. Guardando più in generale al mercato immobiliare, emerge un quadro di sostanziale stabilità, sia pure fortemente frammentato a livello geografico. Nelle grandi città, Milano in primis, è in corso un aumento dei prezzi e delle transazioni anche grazie ad una ripresa dell’investimento nel mattone, trainato dalla crescita del mercato degli affitti – in particolare quelli a breve periodo – che spesso garantiscono maggiori ritorni rispetto ad altre tipologie di investimento finanziario.
Il 2020 dovrebbe proseguire in continuità con gli ultimi mesi del 2019: normalizzazione delle richieste di mutuo, soprattutto per quanto riguarda le surroghe, consolidamento degli acquisti immobiliari a scopo investimento nelle grandi città. Dal lato dell’offerta, i tassi dovrebbero rimanere ancora su livelli molto bassi. Christine Lagarde, succeduta a Draghi alla guida della BCE, ha iniziato il mandato in linea con l’operato del suo predecessore, pertanto non ci aspettiamo variazioni significative rispetto alle ultime misure prese. Se nel 2020 inizierà a prendere forma il Green Deal europeo annunciato da Ursula von der Leyen, potrebbero esserci le prime ricadute positive anche sul fronte dell’edilizia ad alta efficienza energetica e, di riflesso, sulla domanda e offerta di mutui green; alcuni istituti hanno già iniziato a proporre prodotti specifici per chi acquista o ristruttura immobili in classe energetica B o superiore, ci aspettiamo che tanti altri sviluppino questa tipologia di offerta. Guardando alle politiche nazionali, invece, i recenti sgravi fiscali legati al rifacimento delle facciate, potrebbero dare un ulteriore impulso alla richiesta di mutui.
Erogazioni dei mutui in aumento nel 2020
Ufficio Studi Crif
Nei primi nove mesi del 2019 le erogazioni complessive di mutui immobiliari sono tornate a mostrare un’evoluzione negativa, sia nella componente d’acquisto sia in quella di surroga. Nel complesso dei mutui per acquisto e delle surroghe/sostituzioni la contrazione è stata pari al -14,2%, sia a causa dalla cautela delle famiglie in merito alla decisione di investimento, che dall’esaurirsi della convenienza economica delle surroghe. Anche il ricorso a operazioni di rinegoziazione del mutuo in essere con le banche eroganti al fine di contenere l’incidenza del servizio del debito ha proseguito nel trend di riduzione.
Nel periodo di osservazione si conferma il leggero incremento di importi e durate dei nuovi mutui, a seguito della maggiore incidenza dei mutui di acquisto. Seppur lievemente ridimensionate, le erogazioni di mutui a tasso fisso rimangono quelle preferite dalle famiglie italiane, anche a causa dell’attuale scenario macroeconomico, e arrivano a spiegare quasi i tre quarti del totale. Al contempo, la rischiosità del comparto ha registrato un progressivo miglioramento, con il tasso di default (90 past due) che a settembre 2019 per i mutui immobiliari si è ulteriormente ridimensionato per assestarsi all’1.2%, ben al di sotto del livello pre-crisi.
Nel complesso, le previsioni per i prossimi due anni indicano che i flussi di credito alle famiglie riprenderanno a crescere anche grazie al progressivo miglioramento del quadro macroeconomico, che alimenterà la domanda, e al mantenimento di buone condizioni di funding. Il contesto operativo resta tuttavia complesso anche per le pressioni regolamentari che condizionano le strategie degli operatori. Alla luce di questo, negli ultimi mesi del 2019 le erogazioni di mutui per acquisto di abitazione rimarranno caute nella componente dei nuovi prestiti a fronte di un maggiore ricorso a operazioni di surroga dato il livello minimo dei tassi d’interesse applicati.
Le erogazioni complessive torneranno a crescere però nel corso del 2020, accelerando nel 2021. Questa performance sarà favorita dal mantenimento di bassi tassi di interesse, che potrebbero rendere ancora conveniente la surroga o rinegoziazione delle condizioni precedentemente sottoscritte, e da condizioni di offerta degli operatori che dovrebbero rimanere appetibili, grazie a prospettive di condizioni macroeconomiche più distese e alla rischiosità del credito alle famiglie ancora contenuta, grazie anche dell’accelerazione del processo di dismissione dei crediti deteriorati. Nello specifico, le previsioni per il biennio 2020-2021 vedono un mantenimento su livelli contenuti del rischio, grazie in particolare al buon andamento del mercato del lavoro, a misure fiscali a favore delle famiglie, alla prolungata fase di tassi del mercato monetario negativi e a politiche di credito particolarmente caute adottate dagli intermediari.
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