Consegna delle chiavi prima del rogito, quali accorgimenti bisogna seguire?

La consegna delle chiavi di una casa prima del rogito è un'azione che spaventa molti venditori. Per evitare rischi basta seguire alcuni accorgimenti.

Il passaggio di proprietà dell'immobile avviene solo con la stipula del contratto di compravendita, indipentamente dal fatto che le chiavi vengano o meno consegnate prima. Fino a tale momento  la proprietà dell'immobile resta in capo a chi lo vende.

Quali effetti può sortire la consegna delle chiavi? In termini giuridici, poiché la proprietà è ancora del promissario venditore, il promissario acquirente dev'essere considerato un detentore, alla stregua di un inquilino o di un comodatario.

Contratto per la consegna delle chiavi 

In ogni caso è meglio stipulare un contratto al momento della consegna delle chiave. In particolare è possibile:

• stipulare un contratto di locazione prevedendo il pagamento di un canone locatizio;
• stipulare un contratto di comodato , specificando che a far data dal giorno della consegna delle chiavi, si considereranno trasferite in capo al promissario acquirente anche le responsabilità connesse alla detenzione dell'appartamento.

È utile specificare nel contratto la ragione dell'immissione anticipata nella detenzione: se, ad esempio, le chiavi sono consegnate prima per consentire la progettazione ed esecuzione di lavori, allora è bene che ciò sia chiarito nel contratto. La specificazione è utile in quanto aiuta a inquadrare la situazione anche in ragione di eventuali danni.

È bene prevedere che se nel frattempo la compravendita dovesse "saltare" per qualunque motivo, ferme restando le eventuali azioni di responsabilità, il promissario acquirente debba riconsegnare le chiavi dell'appartamento. È chiaro che questo genere di condizione si attagli meglio ad un contratto di comodato piuttosto che ad uno di locazione, a meno che non lo si preveda come condizione risolutiva. In ogni caso va prevista la risoluzione ipso iure al momento della conclusione del contratto di compravendita.

Qual è la sorte delle eventuali migliorie nel frattempo apportate se il contratto di compravendita non dovesse essere concluso? Si applicano le norme della locazione , se alla consegna delle chiavi è stato previsto un affitto, o quelle del comodato, se l'accordo può essere inquadrato in questo contesto.

Cosa succede se salta la vendita?

Il tutto si innesta sulle responsabilità connesse alla mancata stipula del contratto di compravendita. Rispetto a tale evenienza è utile ricordare che se è il promissario acquirente a tirarsi indietro, allora il promissario venditore, salvo diversa pattuizione, può ritenere la caparra. Se a far saltare l'affare è il promissario venditore, allora il promissario acquirente potrà chiedere indietro il doppio della caparra versata (art. 1385 c.c.).